أصبح أصحاب مراكز التسوق في وضع غير مألوف على الإطلاق: فللمرة الأولى منذ 20 عامًا، يفوق الطلب على مساحات البيع بالتجزئة العرض.
وقد ارتفع هذا الطلب مؤخرًا، بعد سنوات من توقف البناء والتخلص من العقارات ذات الأداء الضعيف، مما أدى إلى إصابة سوق التجزئة بمساحة محدودة. العقارات التي نجت من عملية التطهير تعاقدت مع المستأجرين، الأمر الذي من شأنه أن يجذب المزيد من المتسوقين ويمنحهم المزيد من الأسباب للبقاء. وهذا يعني المزيد من المطاعم والأماكن التي تروج للتجارب الترفيهية مثل رمي الفؤوس، ومؤخرًا لعبة كرة المخلل. وهذا يعني مساحة أقل لتجار التجزئة التقليديين ذوي الأداء الضعيف مثل المكتبات والعلامات التجارية للملابس.
وقال باري سكارتينا، رئيس خدمات التجزئة الأمريكية وتأجير الوكالات والتحالفات لشركة العقارات كوشمان آند ويكفيلد، إنه بسبب هذه التحركات، “لم يعد هناك قدر كبير من الاستنزاف من المستأجرين، ويقوم الملاك ببناء مزيج أقوى بكثير من المستأجرين”. “إننا نشهد بعض المهن الأكثر فعالية المسجلة في السنوات العشر الماضية.”
وقالت شركة كوشمان آند ويكفيلد في تقرير حديث إن نسبة الوظائف الشاغرة في مراكز التسوق وصلت إلى أدنى مستوياتها منذ عقدين من الزمن بنسبة 5.4 في المائة، وتحولت حافة مفاوضات الإيجار من المستأجرين إلى الملاك.
ولتلبية الطلب، يبحث المطورون عن العقارات المتعثرة والفاشلة – أو الأماكن التي يكون فيها البيع بالتجزئة أفضل من الاستخدام الحالي. تقوم شركة بارتنرز كابيتال بتحويل مجمع مكاتب مساحته 100 ألف قدم مربع بالقرب من لاس فيجاس إلى مشروع بقيمة 30 مليون دولار يسمى ذا كليف، والذي سيشمل مطاعم ومحلات ومشغلي الصحة والعافية ومساحة ترفيهية وبار مركزي. وقال رئيس الشركة بوبي جورشيدي إن هذا تحول عما كان يفعله المطور قبل بضع سنوات، عندما باعت معظم محفظتها من مراكز البيع بالتجزئة وتحولت إلى المباني الصناعية التي تضم مستأجرين مثل مقدمي الخدمات اللوجستية.
تعتبر خطوة Partners Capital تمثيلاً مناسبًا لكيفية تغيير القواعد الخاصة بالممتلكات المكتبية ومراكز التسوق في الأماكن.
وقال ديفيد لارشر، الرئيس التنفيذي لشركة Westar المطورة لشركة Phoenix، التي تخطط للعديد من المشاريع بما في ذلك المرحلة الثانية من Vineyard Town Center، وهو مركز تسوق مساحته 260 ألف قدم مربع في كوين كريك بولاية أريزونا، إن الوباء “جيد”. بيع بالتجزئة.”
وقال: “تم تحويل الكثير من المساحات المهجورة إلى استخدامات أخرى، وتم القضاء على تجار التجزئة بديون ثقيلة تتدلى من أطراف أصابعهم”.
وفي حين أن الوباء ربما أدى إلى تسريع التعافي، فإنه يرتكز على التحول الذي بدأ قبل عقد من الزمن. وسط الأزمة المالية والركود عام 2009 ونمو التجارة الإلكترونية، دفع إفلاس تجار التجزئة العديد من المستثمرين إلى بيع أو تحويل مراكز التسوق واحتضان المكاتب والشقق والمستودعات. بدأت مساحة مراكز التسوق، التي بلغت ذروتها في الفترة من 2006 إلى 2009، في الانكماش – في المقام الأول على موجتين، الأولى من 2009 إلى 2016 ثم مرة أخرى أثناء الوباء.
قامت مراكز التسوق بتكييف الاستراتيجيات لتلبية أذواق المستهلكين المتغيرة، وقام أصحاب العقارات بإحضار مستأجرين سائقين ذوي حركة مرور عالية، بما في ذلك المطاعم ومراكز الترفيه، ومشغلي اللياقة البدنية، وخدمات البوتيك، ومناطق التجمعات العامة والمرافق الطبية.
في بعض الحالات، يقوم المطورون بإضافة شقق ومحلات بقالة وفنادق ومكاتب مع تقليص مساحة المتجر الزائدة.
تخطط شركة Trademark Properties لإعادة تطوير مركز مساحته 470 ألف قدم مربع في أرلينغتون بولاية تكساس عن طريق خفض مساحة البيع بالتجزئة إلى النصف وإضافة استخدامات مكتبية وسكنية وفندقية وترفيهية.
وبالمثل، تخطط شركة Shopoff Realty Investments لتحويل متجري Macy's وSears الشاغرين اللذين يقعان بالقرب من وستمنستر مول جنوب لوس أنجلوس إلى مساكن وحوالي 25 ألف قدم مربع من مساحات بيع المواد الغذائية بالتجزئة، مثل المطاعم. يعد المشروع جزءًا من استراتيجية الشركة للاستحواذ على عقارات التجزئة المتعثرة وتحويلها. وقال بيل شابوف، مؤسس الشركة التي يقع مقرها في إيرفين بولاية كاليفورنيا، إنها عادة ما تقلل مساحة المتجر بنسبة 60 إلى 90 بالمائة.
وقال “إن هذه الفرص عديدة بما يكفي لإبقاء خطوط الأنابيب لدينا مخزنة بشكل جيد لسنوات عديدة قادمة”.
وقالت السيدة سكارتينا من كوشمان وخبراء آخرون في الصناعة إن المراكز المفتوحة في الأسواق ذات النمو المرتفع مثل فينيكس وناشفيل وأوستن بتكساس تقود النهضة. وأضاف أن مراكز التسوق الراقية لديها أيضًا عدد قليل من الوظائف الشاغرة.
شهد التسوق الشخصي نهضة خفيفة ونما الطلب على الصناعة في السنوات الأخيرة حيث بدأ المزيد من تجار التجزئة في استخدام المتاجر كنقاط توزيع. على الصعيد الوطني، كان متوسط معدل الإيجار الذي بلغ حوالي 24 دولارًا للقدم المربع في الربع الأول من هذا العام أعلى بنسبة 4 بالمائة تقريبًا عن العام السابق. وقال تيري مونتيسي، مؤسس شركة Trademark Property، وهي شركة مطورة لعقارات البيع بالتجزئة والمتعددة الاستخدامات في فورت وورث، إنه في بعض الحالات، يمكن لأصحاب العقارات رفع أسعار عقود الإيجار الجديدة بأكثر من 30 بالمائة عن عقود الإيجار السابقة.
البيئة الحالية تغذي اهتمام المستثمرين. ولأن عقارات التجزئة لم تكن مواتية، فإن قيمتها بشكل عام لم ترتفع بقدر الشقق والمستودعات على مدى السنوات القليلة الماضية. ونتيجة لهذا فإن مراكز التسوق قادرة على توليد عوائد جذابة نسبة إلى تلك الأصول الباهظة الثمن في وقت يتسم بارتفاع أسعار الفائدة بشكل عنيد.
وقال السيد هانز: “لقد كانت أساسيات قطاع العقارات بالتجزئة قوية جدًا في مسيرتي المهنية”. قال مونتيسي. “أسواق رأس المال لم تلحق بشكل كامل بقطاع التجزئة، لكنها بدأت في التحسن.”
لكن بعض التهديدات يمكن أن تعرقل الأوقات الجيدة. يقول خبراء الصناعة إن المستهلكين تعرضوا لضغوط بسبب التضخم وتراجعوا عن الإنفاق التقديري، كما تم الإبلاغ عن الأرباح الفصلية مؤخرًا من قبل وول مارت وتارجت. ويتعرض أصحاب مراكز التسوق وتجار التجزئة لضغوط بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع تكاليف البناء والتأمين، وكل ذلك يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الإشغال.
يتطلع المستثمرون أيضًا إلى تجار التجزئة المتعثرين، حيث تتقدم العديد من متاجر الملابس مثل Express وRue21 بطلب للإفلاس، كما يقوم كبار تجار التجزئة مثل Macy's وWalmart بإغلاق المواقع ذات الأداء الضعيف.
وفي الوقت نفسه، أصبحت مراكز التسوق أفضل مما كانت عليه منذ فترة طويلة، وغالبًا ما يتم الاستيلاء على قطع الأراضي الشاغرة بسرعة من قبل مستأجرين آخرين.
قال سانفورد سيجال، الرئيس التنفيذي للمجموعة، إنه خلال الوباء، كان لدى المطور NewMark Merrill التزامات التأجير المسبق بنسبة 100 بالمائة في مشروع Rialto Village، وهو مركز مساحته 96000 قدم مربع تم افتتاحه العام الماضي في منطقة Inland Empire بكاليفورنيا. وقال إنه قبل عقد من الزمن، كانت التزامات ما قبل الإيجار تشغل عادة ما بين 65 إلى 70 في المائة من المركز.
“في كل مرة أذهب فيها إلى أي نوع من الحفلات وأخبر أحداً بأنني أعمل في مجال مراكز التسوق، يقول الناس: “يا للهول! 100 مليون دولار هذا العام”. لذا فمن غير المعتاد أن أتلقى مكالمات من الوسطاء في اليوم التالي. يغلق متجر. ربما نحن صراصير حدث يوم القيامة على الأرض.
“متعصب للموسيقى. مستكشف متواضع جدا. محلل. متعصب للسفر. مدرس تلفزيوني متطرف. لاعب.”