الرهن العقاري ينهار مع ارتفاع أسعار الفائدة: ماذا يعني هذا لمبيعات المنازل في المستقبل وإنفاق المستهلكين؟

انتهى الازدهار. ولها تأثيرات أوسع.

بواسطة وولف ريختر ل وولف ستريت.

يؤدي ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى تفاقم آثار انفجار أسعار المساكن على مدفوعات الرهن العقاري ، وقد أخذ مشتري المنازل من السوق خلال الأشهر الأربعة الماضية. ويمكننا رؤية ذلك.

وفقًا لمؤشر الشراء الأسبوعي لجمعية المصرفيين للرهن العقاري اليوم ، انخفضت طلبات الرهن العقاري لشراء منزل بشكل أكبر هذا الأسبوع ، بانخفاض 17٪ عن العام السابق. وهبط المؤشر 30 بالمئة من ذروة الطلب في أواخر 2020 وأوائل 2021 ، تلاه ارتفاع تاريخي في الأسعار العام الماضي.

وقال “إن التراجع في طلبات الشراء واضح في جميع فئات الائتمان” تقرير ماجستير إدارة الأعمال قالت. “يتراجع مشترو المنازل المحتملين هذا الربيع حيث يستمرون في مواجهة منازل محدودة للبيع بتكاليف أعلى من خلال رفع معدلات الرهن العقاري وأسعاره.

سبب انخفاض الحجم: المركب السام ارتفاع أسعار المساكن وارتفاع معدلات الرهن العقاري. انخفض متوسط ​​سعر الفائدة على الرهون العقارية ذات معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 20٪ إلى 5.37٪ ، بما يتماشى مع حدود Fannie Mae و Freddie Mac ، بعد أغسطس 2009 ، وفقًا للمعيار الأسبوعي لجمعية المصرفيين للرهن العقاري اليوم.

ماذا يعني هذا لمشتري المنازل بالدولار.

الرهن العقاري الذي تم شراؤه بمبلغ 326300 دولار أمريكي بمتوسط ​​سعر (إلى الرابطة الوطنية للعقارات) قبل عام قد انخفض بنسبة 20٪ في 30 عامًا ، بمتوسط ​​3.17٪ ارتفاعًا من 1320. كل شهر.

يبلغ متوسط ​​الرهن العقاري الذي تم شراؤه اليوم 375300 دولارًا أمريكيًا ، بالإضافة إلى 1.990 دولارًا أمريكيًا بنسبة 5.37 ٪ مع خصم 20 ٪.

يجب أن يجلب المشتري اليوم 670 دولارًا شهريًا ، وهو بالفعل أكثر أشكال التضخم انتشارًا – مما يشير إلى زيادة بنسبة 50 ٪ في مدفوعات الرهن العقاري – نفس الشيء منزل.

احسب هذا الآن مع تشغيل المنازل في الأجزاء الأكثر تكلفة من البلاد بمتوسط ​​سعر يبلغ 500000 دولار أو مليون دولار أو أكثر بعد الشحذ السخيف في العامين الماضيين. مشتري المنازل في تلك الأسواق يواجهون بشكل متزايد مدفوعات الرهن العقاري العالية.

كان لارتفاع أسعار المساكن وارتفاع معدلات الرهن العقاري تأثير على قطع أراضي المشترين وقطع الأراضي عن السوق. لقد بدأنا نشهد انخفاضًا في طلبات الرهن العقاري.

تسبب البنك المركزي في فقاعة الإسكان السخيفة هذه من خلال قمعه لأسعار الفائدة ، بما في ذلك الشراء المكثف لسندات دعم الرهن العقاري وسندات الخزانة.

يحاول البنك المركزي الآن صرف انتباه البعض عن طريق رفع أسعار الفائدة طويلة الأجل. هذه هي طريقة البنك المركزي – أقصر مما يجب ، وبعد فوات الأوان – لمحاولة تقليص فقاعة المنزل وتقليل المخاطر على الفقاعة المحلية ، النظام المالي.

ماذا يعني ذلك لإنفاق المستهلك.

عندما تنخفض معدلات الرهن العقاري ، يقوم أصحاب المنازل بإعادة تمويل قروضهم العقارية ذات الفائدة المرتفعة بقروض عقارية منخفضة الفائدة لتقليل مدفوعاتهم الشهرية أو سحب الأموال من المنزل ، أو كليهما.

تحولت موجة إعادة الهيكلة التي بدأت في أوائل عام 2019 إلى موجة تسونامي بدأت في مارس 2020 حيث قام البنك المركزي بتخفيض معدلات الانعطاف والرهن العقاري سيئة السمعة ، مع انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى مستوى قياسي منخفض خلال الأشهر القليلة المقبلة. خفض أصحاب المنازل مدفوعاتهم الشهرية وأنفقوا الأموال الإضافية المتبقية من المدفوعات المنخفضة. قام أصحاب منازل آخرون بسحب الأموال من خلال التقييم النقدي ، وصرفها على السيارات والقوارب ، ودفعوا ثمن بطاقات الائتمان الخاصة بهم لاستيعاب النفقات المستقبلية ، وتم إعادة تدوير هذه الأموال بطرق مختلفة لتعزيز الاقتصاد. وبعضها تم استثماره في الأسهم والعملات المشفرة.

انتهى هذا التأثير قبل بضعة أشهر. حاليًا ، انخفضت طلبات إعادة تمويل الرهن العقاري بنسبة 70٪ عن العام الماضي و 85٪ عن مارس 2020. لم يعد Refis يدعم الإنفاق الاستهلاكي والأسهم والعملات المشفرة.

ماذا يعني ذلك بالنسبة لصناعة الرهن العقاري.

يعرف مصرفيو الرهن العقاري أنهم يعملون في مجال عمل ساخر للغاية. في مواجهة ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، وتراجع الطلب على المراجعين وانخفاض الطلب على مشتريات الرهن العقاري ، بدأت صناعة الرهن العقاري في تسريح الناس.

يقال إن Wells Fargo ، أحد أكبر مقرضي الرهن العقاري في الولايات المتحدة ، كان مدرجًا في القائمة المتزايدة لمقرضي الرهن العقاري منذ أواخر العام الماضي وحتى الآن هذا العام ، بما في ذلك أسوأ شركة ناشئة في مجال الرهن العقاري مدعومة من Softbank. . ، لكن PennyMac Financial Services، Movement Mortgage، Winnpointe Corp. وغيرها.

ويلز فارغو واثق تسريح العمال يوم الجمعة الماضي وتقرير يتهمها بـ “تغييرات دورية في بيئة الرهن العقاري الأوسع” لكنه لم يكشف عن أين وإلى أي مدى ستنظم بنوك الرهن العقاري في إمبراطورية الرهن العقاري البعيدة.

لذلك كان هذا الازدهار قد انتهى. لقد بدأ البنك المركزي لتوه في رفع أسعار الفائدة ، منخفضة للغاية ومتأخرة للغاية ، ولكن بعد 13 عامًا من طباعة النقود الضخمة ، فإنه يحرز تقدمًا أخيرًا في معالجة هذه العقود الأربعة من التضخم المرتفع. التضخم غير مسبوق بالنسبة لمعظم الأمريكيين.

استمتع بقراءة WOLF STREET ، هل تدعمه؟ استخدام أدوات منع الإعلانات – أفهم تمامًا السبب – ولكن هل ينبغي دعم الموقع؟ يمكنك التبرع. أنا فعلا أقدر ذلك. انقر على كوب البيرة و Icecut-Tea لتتعلم كيف:

WOLF STREET هل تريد أن يتم إعلامك عبر البريد الإلكتروني عند نشر مقال جديد؟ سجل هنا.