الإيجارات معتدلة. لماذا لا تظهر في بيانات التضخم؟

قد يكون لدى الاحتياطي الفيدرالي مشكلة في الإسكان. على أقل تقدير، لديها لغز المنزل.

وقد انخفض التضخم الإجمالي بشكل ملحوظ خلال العام الماضي. لكن الإسكان أثبت أنه استثناء قوي ومثير للدهشة. ووفقا لوزارة العمل، زاد الإنفاق على المأوى بنسبة 6 في المائة في يناير مقارنة بالعام السابق، وارتفع بشكل أسرع على أساس شهري مما كان عليه في ديسمبر. وكان هذا التسارع سبباً كبيراً لارتفاع أسعار المستهلكين الإجمالية الشهر الماضي.

ويشكل استمرار التضخم الأسري مشكلة حيث يدرس محافظو البنوك المركزية الوقت المناسب لرفع أسعار الفائدة. ويشكل السكن أكبر نفقات شهرية بالنسبة لمعظم الأسر، مما يعني أنه يؤثر بشكل كبير في حسابات التضخم. وما لم يهدأ إنفاق الأسر، فسوف يكون من الصعب أن يعود التضخم الإجمالي بشكل مستدام إلى هدف البنك المركزي البالغ 2 في المائة.

وقال مارك فرانسيسكي، المدير الإداري لشركة أبحاث الإسكان زيلمان وشركاه: “إذا كنت تريد أن تعرف إلى أين يتجه التضخم، عليك أن تعرف إلى أين يتجه تضخم الإسكان”. وأضاف أن التضخم في المنازل “لم ينخفض ​​بالمعدل الذي توقعناه أو توقعه أي شخص”.

وتستند هذه التوقعات إلى بيانات القطاع الخاص من المواقع العقارية مثل Zillow وApartment List وغيرها من الشركات الخاصة التي تظهر أن الإيجارات لم ترتفع مؤخرًا، بل إنها تنخفض تمامًا في بعض الأسواق.

بالنسبة لمشتري المنازل، أدى مزيج من ارتفاع الأسعار وارتفاع أسعار الفائدة إلى جعل السكن غير ميسور التكلفة على نحو متزايد. ومن ناحية أخرى، فإن العديد من أصحاب المنازل الحاليين معزولون إلى حد ما عن التضخم لأن لديهم قروض عقارية ذات سعر ثابت مع أقساط شهرية لا تتغير.

ومع ذلك، فإن أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري لا تنعكس بشكل مباشر في بيانات التضخم. لأن شراء المنزل هو استثمار، وليس مجرد شراء استهلاكي مثل البقالة. وفي المقابل، تعتمد بيانات التضخم على الإيجارات. وبينما تظهر البيانات الخاصة أن الإيجارات تتجه نحو الاعتدال، يبحث الاقتصاديون عن علامات التباطؤ في البيانات الحكومية أيضًا.

ورفض مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي إلى حد كبير تضخم الإسكان خلال معظم فترات العام الماضي، معتقدين أن البيانات الرسمية كانت بطيئة في التقاط اتجاه التباطؤ الواضح في البيانات الشخصية. وبدلاً من ذلك، ركزوا على تدابير الاستبعاد من أماكن الإقامة، وهو النهج الذي يعكس الاتجاهات الأساسية بشكل أفضل.

ولكن مع استمرار الاختلاف، بدأ بعض الاقتصاديين داخل بنك الاحتياطي الفيدرالي وخارجه في التشكيك في هذه الافتراضات. ومؤخراً رفع الاقتصاديون في بنك جولدمان ساكس توقعاتهم لتضخم المساكن هذا العام، مع ارتفاع إيجارات منازل الأسرة الواحدة.

وقال أوستن جولسبي، رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في شيكاغو، في مقابلة أجريت معه مؤخراً: “من الواضح أن هناك شيئاً ما يحدث ولم نفهمه بعد”. سألوني: ماذا ترى؟ كنت أقول: “أنا أنظر إلى المنزل، لأن هذا هو أغرب شيء على الإطلاق”.

بيانات قديمة

إن الطبيعة العنيدة لتضخم المساكن ليست لغزا كاملا. عرف الاقتصاديون أن اعتدال الإيجارات الذي شوهد في بيانات القطاع الخاص سيستغرق بعض الوقت حتى يتسرب إلى مؤشر أسعار المستهلك الرسمي لوزارة العمل.

هناك سببان لهذا التأخير. الأول تقني: تعتمد بيانات الحكومة على مسح شهري لآلاف الوحدات المستأجرة. ومع ذلك، يتم فحص وحدة معينة مرة واحدة فقط كل ستة أشهر. إذا تم مسح شقة في شهر يناير وزاد الإيجار في شهر فبراير، فلن تظهر الزيادة في البيانات حتى يتم مسح الشقة مرة أخرى في شهر يوليو. وهذا يتسبب في تخلف البيانات الحكومية عن الظروف، خاصة في أوقات التغير السريع.

أما السبب الثاني فهو أيديولوجي. تغطي معظم الرموز الخاصة الإيجار فقط عند الحصول على مستأجرين جدد. لكن الحكومة تهدف إلى تغطية تكاليف السكن لجميع المستأجرين. ولأن معظم عقود الإيجار تستمر لمدة عام أو أكثر، ولأن أولئك الذين يجددون عقود إيجارهم غالبا ما يحصلون على خصم للمستأجرين في السوق المفتوحة، فإن البيانات الحكومية يتم تعديلها بشكل تدريجي أكثر من المؤشرات الخاصة.

يجب أن يتم دمج البيانات العامة والخاصة في نهاية المطاف. لكن ليس من الواضح كم من الوقت ستستغرق هذه العملية. على سبيل المثال، أدت الزيادة السريعة في الإيجارات في عامي 2021 و2022 إلى بقاء الكثيرين في أماكنهم بدلاً من الخوض في سوق الإيجارات الساخنة. ومن بين عوامل أخرى، قد تستغرق الإيجارات في السوق وقتًا أطول من المعتاد حتى تتم تصفيتها في البيانات الحكومية.

هناك علامات على التباطؤ. وارتفعت الإيجارات بمعدل سنوي أقل من 5 في المائة في الأشهر الثلاثة الماضية، ومن المتوقع أن تستمر في الوصول إلى 10 في المائة في عام 2022.

وقالت لورا روزنر واربورتون، كبيرة الاقتصاديين في شركة ماكرو بوليسي بيرسبيكتيفز، وهي شركة أبحاث اقتصادية: “بالنسبة للجزء الأكبر، جميعهم يقولون نفس الشيء، وهو أن تضخم الإيجارات تباطأ بشكل ملحوظ”.

منازل مقابل شقق

ورغم أن تضخم الإيجارات بدأ يتجه نحو الاعتدال أخيرا، فإن الإنفاق الحكومي على ملكية المساكن لم يحذو حذوه؛ لقد تسارعت بالفعل في الأشهر الأخيرة من البيانات. وبما أن عدد الأميركيين الذين يملكون مساكنهم أكبر من عددهم المستأجرين، فإن المساكن التي يشغلها مالكوها تهيمن على عنصر المأوى في مؤشر أسعار المستهلك.

إن التكاليف المرتبطة بملكية معظم الناس للمنازل – مدفوعات الرهن العقاري، وتأمين مالك المنزل، والصيانة والإصلاحات – لا يتم تضمينها بشكل مباشر في مقاييس التضخم.

وبدلا من ذلك، تقوم الحكومة بقياس التضخم في المساكن بالنسبة للمالكين من خلال تقدير تكلفة استئجار منزل مماثل، والمعروف باسم الإيجار المعادل للمالكين. (وهو يقيس قيمة “الخدمة” التي يقدمها المنزل، على نحو يختلف عن مكاسب الاستثمار في حد ذاته.)

عادةً ما تتحرك مقاييس الإيجار والملكية معًا لأنها تعتمد على نفس البيانات الأساسية – الدراسات الاستقصائية لآلاف الوحدات المؤجرة. ولكن لحساب أرقام الملكية، تعطي وزارة العمل وزنا أكبر للمنازل مقارنة بالوحدات التي يشغلها مالكوها. أي أنه إذا كانت أنواع المساكن المختلفة تتصرف بشكل مختلف، فقد يختلف المقياسان.

وهذا ما يمكن أن يحدث الآن، كما يقول بعض الاقتصاديين. وساعدت الطفرة في بناء الشقق في السنوات الأخيرة على خفض الإيجارات في العديد من المدن. ومع ذلك، مع وصول الملايين من جيل الألفية إلى النقطة التي يريدون فيها مساحة أكبر، لا تزال منازل الأسرة الواحدة قليلة. وهذا يرفع أسعار المساكن لكل من المشترين والمستأجرين. وبما أن معظم أصحاب المنازل يعيشون في منازل لأسرة واحدة، فإن وحدات الأسرة الواحدة تلعب دورا كبيرا في حساب الإيجار العادل للمالكين.

وقال سكايلر أولسون، كبير الاقتصاديين في شركة Zillow: “هناك الكثير من الحرارة وراء الأسرة الواحدة، وهناك حجج جيدة حول سبب استمرار هذه الحرارة”.

حظ أم شيء آخر؟

ويشك اقتصاديون آخرون في أن ارتفاع التضخم في يناير هو بداية لاتجاه أكثر استدامة. إن إيجارات المنازل لأسرة واحدة أعلى من إيجارات الشقق، ولكن في الآونة الأخيرة فقط اختلف التضخم بين المالكين والمستأجرين. وقال عمير شريف، مؤسس شركة الأبحاث الاقتصادية Inflation Insights، إن هذا يشير إلى أن بيانات شهر يناير كانت مجرد صدفة.

يقول السيد: “عادةً ما تكون الأمور الشهرية فوضوية”. قال شريف. والخبر السار في التقرير هو أن نمو الإيجارات بدأ يهدأ أخيرًا، مما يمنحه المزيد من الثقة في أن التباطؤ الذي طال انتظاره يظهر في البيانات الرسمية.

ومع ذلك، فإن هذا الاستنتاج أبعد ما يكون عن اليقين. قبل الوباء، روت أجزاء مختلفة من سوق الإسكان قصصًا متسقة بشكل عام: ارتفعت إيجارات الشقق بنفس معدل منازل الأسرة الواحدة تقريبًا.

لكن الجائحة دمرت هذا التوازن، فرفعت الإيجارات في بعض الأماكن وخفضتها في أماكن أخرى، مما أدى إلى تعطيل العلاقات بين الأنشطة المختلفة. وقالت سارة هاوس، كبيرة الاقتصاديين في بنك ويلز فارجو، إن البيانات الرسمية تجعل من الصعب الثقة بموعد حدوث التهدئة أو حجمها، وهو ما قد يجعل بنك الاحتياطي الفيدرالي أكثر حذراً فيما يتعلق بخفض أسعار الفائدة.

وأضاف: “في الوقت الحالي، ما زالوا يعتقدون أن التضخم مرتفع في المستقبل، لكن هذا سيحميهم من ثقتهم”، في إشارة إلى مسؤولي البنك المركزي. “إنهم بحاجة إلى التفكير في المكان الذي سيصل إليه الملجأ فعليًا والمدة التي يستغرقها الوصول إلى هناك.”