اندلعت معركة في سوق الإسكان الأمريكية مع تفاقم “تأثير الانغلاق”.

91٪ من الرهون العقارية المستحقة عليها معدلات فائدة أقل من 5.00٪. صور جيدة

في صراع بين القوى المتعارضة ، يخوض سوق الإسكان في الولايات المتحدة معركة شرسة. من ناحية أخرى ، فإن ضعف القدرة على تحمل التكاليف نتيجة ارتفاع معدلات الرهن العقاري من 3٪ إلى 6٪ بحلول عام 2022 يضع ضغطًا هبوطيًا على أسعار المساكن بعد أن ارتفعت أسعار المنازل الوطنية بأكثر من 40٪ خلال طفرة الإسكان الوبائي. من ناحية أخرى ، يتفاقم نقص المخزون الحالي بسبب ما يسمى بـ “تأثير القفل” ، حيث يتردد العديد من مالكي المنازل في بيع وشراء الجديد ، خوفًا من المقايضة من 2٪ أو 3٪ معدلات الرهن العقاري. واحد في نطاق 6٪ إلى 7٪ يضع ضغطًا تصاعديًا على أسعار المساكن.

يقول الاقتصاديون في مجال الإسكان إنه لا ينبغي تجاهل أي من القوتين.

دفع ارتفاع معدلات الرهن العقاري في عام 2022 العديد من المشترين المحتملين على حين غرة ، مما قلل من قدرتهم الشرائية وجعل ملكية المنازل لا يمكن تحملها. مع تضاعف معدلات الرهن العقاري في مثل هذه الفترة القصيرة من الزمن ، فإن القدرة على تحمل تكاليف السكن (أو قيل أفضل من عدم القدرة على تحمل التكاليف) يشرف عليها بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا لقد وصلت إلى مستويات لم نشهدها منذ ذروة الفقاعة في عام 2006. تُرجمت أزمة القدرة على تحمل التكاليف إلى تصحيح لأسعار المنازل في الخريف الماضي حشد أكبر تأثير له في أسواق الجنوب الغربي والساحل الغربي المحمومة. إن أزمة القدرة على تحمل التكاليف هذه تعمل على تهميش العديد من المشترين المحتملين ، وتؤدي إلى خنق الطلب وتؤدي إلى تباطؤ في مبيعات المنازل.

وفي الوقت نفسه ، يعاني سوق الإسكان أيضًا بسبب نقص المخزون. أثر القفل ، وهو مصطلح يستخدم لوصف إحجام أصحاب المنازل عن بيع ممتلكاتهم بسبب الخوف من ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، أدى إلى نقص في المنازل في السوق. أصحاب المنازل ، الذين يتمتعون بمعدلات فائدة منخفضة تاريخياً ، يترددون في التخلي عن شروط التمويل المواتية ، مما يخلق عنق الزجاجة في المعروض من المساكن. وفقًا لموقع Realtor.com ، تم إدراج عدد أقل من المنازل المعروضة للبيع في يونيو 2023 بنسبة 26.2٪ مقارنة بشهر يونيو 2022 ، وأقل بنسبة 28.9٪ عن يونيو 2019. أدى هذا المخزون المحدود إلى تغذية المنافسة بين المشترين ، والنصف الأول من العام هو أقوى جزء موسمي من العام في معظم الأسواق حيث ترتفع أسعار المنازل.

لفهم “تأثير القفل” بشكل أفضل ، فإن 91٪ من مقترضي الرهن العقاري لديهم سعر فائدة أقل من 5٪ ، بما في ذلك 70.7٪ مع سعر فائدة أقل من 4٪. بالنسبة لأصحاب المنازل ، ليس من المنطقي شراء وبيع عقار الآن بمعدل رهن عقاري بنسبة 6٪ أو 7٪.

لا يقتصر الضغط على المشترين والبائعين المحتملين ؛ تمتد هذه العواقب إلى محترفي العقارات الذين يعتمدون على حجم المعاملات لكسب لقمة العيش. مع الانخفاض السريع في القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ونقص المنازل المتاحة ، يكافح وكلاء العقارات والوسطاء مع فرص محدودة لتسهيل المبيعات وكسب العمولات. أدى انخفاض حجم المعاملات إلى توجيه ضربة لاستقرارها المالي وأثر على قابلية بعض الشركات للاستمرار.

إذن من سيفوز؟ هل ستؤدي القدرة على تحمل التكاليف إلى انخفاض أسعار المساكن الوطنية ، أم أن نقص المخزون الحالي سيؤدي إلى ارتفاع الأسعار الوطنية؟

وفقًا لشركات مثل Zillow و CoreLogic ، وصلت أسعار المنازل الوطنية بالفعل إلى أدنى مستوياتها ومن المتوقع أن تستمر في الارتفاع خلال الأشهر الـ 12 المقبلة. ويقولون إن نقص المخزون الحالي لم يترك للمشترين خيارًا سوى رفع الأسعار.

لدى مارك جاندي ، كبير الاقتصاديين في Moody’s Analytics ، وجهة نظر مختلفة. ويتوقع أن تتحسن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان خلال السنوات القليلة المقبلة ، حيث تتحرك معدلات الرهن العقاري ببطء من 6.5٪ في عام 2023 إلى 5.5٪ في عام 2025 ، وأن تنخفض أسعار المنازل الوطنية من الذروة إلى القاع إلى 8٪. بعبارة أخرى ، تتوقع Jandy قدرة أكبر على تحمل التكاليف للتغلب على نقص المخزون.

“هذا في تفكيرنا [price] يظهر الضعف على مدى السنوات الثلاث المقبلة وليس هناك حدث منحدر هنا ، فهو أقل بطئًا في الطحن “، كما يقول جاندي حظ سعيد.

في كلتا الحالتين ، أخطأ فريق Jandy ، كما يصر على أن “الأسعار ستنتهي أقوى مما كان متوقعًا” ، حيث يختار الأفراد التخزين ويستمر نقص المخزون في الارتفاع بسبب تأثير التثبيت في المكان. تضخم أسعار المساكن الوطنية.

هل تحتاج إلى البقاء على اطلاع دائم بسوق الإسكان؟ تابعني على تويتر تضمين التغريدةأو في المواضيع على Newslambert.