سيكون إفلاس WeWork بمثابة ضربة أخرى لسوق المكاتب المنهكة في نيويورك

لسنوات، طالب الملاك في جميع أنحاء العالم بإحضار WeWork إلى مباني مكاتبهم، وهي قصة حب حولت شركة العمل المشترك إلى أكبر مستأجر في نيويورك ولندن.

الآن، أصبحت WeWork على بعد أيام قليلة من تقديم طلب الإفلاس – ولا يمكن أن يأتي زوالها في وقت أسوأ بالنسبة لأصحاب المكاتب.

مع ذهاب عدد أقل من الموظفين إلى مكاتبهم بعد الوباء، قلصت الشركات مقدار المساحة التي يمكنها استئجارها، وهي واحدة من أسوأ الأزمات في العقارات التجارية منذ عقود.

لقد قبل العديد من أصحاب العقارات إيجارات أقل من WeWork في السنوات الأخيرة، لكن إفلاسها سيكون بمثابة ضربة قوية. وفي نيويورك على وجه الخصوص، ستتركز المعاناة على أصحاب العقارات الذين أجروا جزءا كبيرا من مساحاتهم للشركة ويكافحون من أجل سداد الديون المستحقة على مبانيهم. قد يقبل بعض الملاك بسرعة إيجارات أقل من WeWork كجزء من إعادة هيكلة الإفلاس ويتعاملون مع أي شركة جديدة تظهر، لكن قد يضطر آخرون إلى القتال في المحكمة للحصول على أي شيء.

قال أنتوني إي. قال مالكين. الرئيس التنفيذي للشركة المالكة لمبنى إمباير ستيت والمشتبه به المبكر في شركة WeWork.

على الرغم من جهود WeWork لخفض التكاليف، كان لدى الإمبراطورية 777 موقعًا في 39 دولة في نهاية يونيو، ارتفاعًا من 764 موقعًا في 38 دولة قبل عامين تقريبًا. وفي يوم الجمعة، أدرج موقعها الإلكتروني 47 موقعًا في نيويورك، وبحلول نهاية مارس/آذار، كانت قد استأجرت 6.9 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية، أي أكثر من 60 بالمائة من إجمالي مساحات العمل المشتركة، وفقًا لشركة سافيلز للخدمات العقارية. . في لندن، لدى WeWork 38 موقعًا مدرجًا.

تكثفت التكهنات حول إعلان الإفلاس في أغسطس عندما حذرت WeWork من أنها قد لا تبقى في العمل لفترة أطول. وانخفضت أسهمها بنسبة 90 بالمئة منذ ذلك الحين.

وفي الشهر الماضي، قالت WeWork إنها ستخسر 95 مليون دولار من مدفوعات الفائدة. وبعد فترة سماح مدتها 30 يومًا، توصلت الشركة إلى اتفاق مع المقرضين لمدة سبعة أيام تنتهي يوم الثلاثاء.

وفي نيويورك، حيث يتم تأجير خمس المساحات المكتبية أو تأجيرها من الباطن، وهي أعلى نسبة منذ عقود من الزمن، فإن تداعيات إفلاس شركة WeWork ستكون محسوسة بشكل أكبر في مباني المكاتب القديمة في وسط المدينة ووسط مدينة مانهاتن. ما يقرب من ثلثي عقود إيجار WeWork في مانهاتن كانت في مباني الفئتين B وC، وفقًا لشركة الاستشارات العقارية Avison Young.

وقال ستيجن فان نيويربيرج، أستاذ العقارات في كلية كولومبيا للأعمال: “نعتقد أن قيمة المباني من الفئتين B وC ستكون أقل بنسبة 55 في المائة عما كانت عليه قبل الوباء”. . “هذه المباني تكافح وWeWork سوف تواجه صعوبة في الإفلاس.”

كان أصحاب هذه المباني القديمة سعداء بتأجير طوابق كاملة – أو حتى مباني بأكملها – لشركة WeWork قبل بضع سنوات، لكنهم يجدون أنفسهم الآن تحت الحصار. في الحالات التي توقفت فيها WeWork عن دفع الإيجار على عقود الإيجار، أصبح الملاك غير قادرين على دفع رهونهم العقارية على المباني التي أصبحت قيمتها أقل بكثير مما كانت عليه قبل بضع سنوات.

هذه هي المعضلة التي تواجه شركة Walter & Samuels، وهي شركة عقارية تستأجر WeWork في خمسة من مباني مكاتبها في نيويورك. في 315 West 36th Street، وهو مبنى صغير يعود تاريخه إلى عام 1926 في منطقة Garment في مانهاتن، استأجرت WeWork 90 بالمائة من المساحة وتوقفت عن دفع الإيجار في وقت سابق من هذا العام، وفقًا لشركة Morningstar Credit. وقالت مورنينجستار إن شركة Walter & Samuels توقفت عن سداد مدفوعات قرض بقيمة 77 مليون دولار للمبنى.

وقالت خدمة القرض الخاصة إن القيمة المقدرة للمبنى انخفضت إلى 42 مليون دولار، بانخفاض من 127 مليون دولار عندما تم إصدار القرض قبل خمس سنوات، وتنتقل الخدمة إلى حبس الرهن، وفقًا لـ Morningstar.

ولم يرد المسؤولون التنفيذيون في Walter & Samuels على رسائل البريد الإلكتروني التي تطلب التعليق.

تشغل WeWork كامل المساحة المكتبية في 980 Avenue of the Americas، وهو مشروع متعدد الاستخدامات مملوك لمجموعة VanParten Group. وقال جوي سيليلي، المدير الإداري للشركة، إن الشركة يمكن أن تفكر في عدة خيارات للمساحة، بما في ذلك تحويل WeWork إلى شقق إذا أصبحت شاغرة.

قال السيد: “لقد حاولنا أن نفعل كل ما في وسعنا في وقت سابق من هذا العام عندما ذهبوا إلى كل مالك وطلبوا تخفيضات الإيجار والعروض”. قال سيليللي. “إذا تمكنوا من تقليل بصمتهم، فسيؤثر ذلك على سوق المكاتب مرة أخرى.”

قال مايكل إيموري، مؤسس شركة Allied، وهي صندوق استثمار عقاري يدير مباني المكاتب في أكبر المدن الكندية، في عام 2015 إن شركته تراجعت عن صفقة محتملة مع WeWork في تورونتو. لكنه قال إنه رأى مطورين آخرين، خاصة في نيويورك، يؤجرون مساحات للشركة.

أيضا، السيد. وقال إيموري إن WeWork تركز على الملاك المهتمين بملء مباني مكاتبهم، ثم بيعها على أساس الدخل السكني والإيجاري الجديد.

وقال إن تقديم طلب الإفلاس “سيكون له تأثير كبير على سوق نيويورك”.

رفضت WeWork التعليق على هذا المقال.

في ذروتها، بلغت قيمة WeWork 47 مليار دولار، عندما أشاد المستثمرون بالشركة ورؤية مؤسسها المشارك غريب الأطوار، آدم نيومان. ويتمثل نموذجها في استئجار مساحات مكتبية، وتأثيثها، وفرض رسوم على عملائها – الشركات القائمة والشركات الناشئة والأفراد – لاستخدام المساحة طالما أنهم في حاجة إليها.

إن مرونة WeWork في استخدام المساحة – وصدىها الاجتماعي: “مهمتنا هي رفع وعي العالم”، كما أعلنت الشركة – يجب أن تجذب الشركات بعيدًا عن المكاتب القذرة التي تسحب المستأجرين إلى عقود الإيجار لسنوات.

لكن اقتصاديات أعمال WeWork كانت دائمًا مقلوبة رأسًا على عقب: لم تكن مشتريات الشركة من العملاء كافية لتغطية تكلفة استئجار مواقعها وتشغيلها. وواصلت النمو على أي حال، وبحلول نهاية عام 2017، خسرت 15 مليار دولار. بعد أن سحبت WeWork طرحها العام الأولي في عام 2019، قدم أكبر مستثمر خارجي لها – المجموعة اليابانية SoftBank – شريان الحياة من خلال عملية استحواذ بمليارات الدولارات.

قبل تلك الكارثة، كان لدى WeWork معجبون متحمسون في عالم العقارات التجارية، الذين اعتقدوا أن الشركة كانت رائدة في تقديم خدمة جديدة ومثيرة.

قال ستيفن روث، الرئيس التنفيذي لشركة Vornado Realty Trust، وهي واحدة من أكبر مالكي المكاتب في نيويورك، في عام 2017.

وللتعليق على هذا المقال يقول د. رفض روث. استأجر فورنادو مبنى WeWork في مانهاتن ومبنى آخر في واشنطن، وتعاونا خارج واشنطن لإطلاق WeLive Apartments، وهي إحدى الشركات التابعة الأكثر شهرة ولكنها غير ناجحة لـ WeWork.

لم يعد لدى Vornado شركة WeWork كمستأجر. في عام 2019، بعد ظهور أسئلة في الصناعة حول الصحة المالية لـ WeWork، قال المدير المالي لشركة Vornado إن الشركة حدت من تعرضها لـ WeWork.

وتتوقع شركة الخدمات العقارية JLL أن الشركات تعمل بشكل مشترك مرة واحدة يجب تأجير 30 بالمائة من إجمالي المساحات المكتبية في أمريكا بحلول نهاية هذا العقد. لم تكن مثل هذه التوقعات غير عادية قبل الوباء مباشرة، عندما كانت شركة WeWork وغيرها من مقدمي خدمات العمل المشترك تمثل 15 في المائة من عقود الإيجار الجديدة والمتجددة الموقعة في نيويورك، ارتفاعا من 2 في المائة في عام 2010، وفقا لشركة جيه إل إل. وقالت JLL إن مقدمي أماكن العمل المشتركة شكلوا أقل من 1 في المائة من جميع عقود الإيجار الموقعة في نيويورك العام الماضي.

وكان بعض الملاك يأملون في أن يكونوا معزولين إلى حد ما عن المشاكل في WeWork.

قال ريموند أ. ريتشي، وهو مسؤول تنفيذي في BXP، المعروفة سابقًا باسم بوسطن بروبرتيز، في عام 2014: “تأخذ WeWork هذه الشركات الناشئة بكميات كبيرة، مدركة أن بعضها سيبقى والبعض الآخر سيرحل”. “لكنهم على استعداد للقيام بذلك. تحمل هذه المخاطرة ضد المالك على أساس مباشر.

BXP هي مالك جزئي لمشروع تطوير مكتبي يشبه السفينة في Dock 72 في Brooklyn Navy Yard، حيث كانت WeWork مستأجرًا رئيسيًا منذ افتتاحها في عام 2019، لكنها تكافح لملء مساحتها. في أواخر العام الماضي، قامت BXP بتأجير ما يقرب من 500000 قدم مربع من المساحة عبر محفظتها لشركة WeWork.

قال دوجلاس تي ليند، رئيس BXP، في مكالمة مع المستثمرين يوم الخميس أن WeWork توقفت عن دفع الإيجار في اثنين من مواقعها، بما في ذلك Doc 72. وقال: “لا نتوقع أن تقوم WeWork بالخروج من جميع الأصول”. ولا نتوقع منهم أن يستمروا على المسار الحالي.

يمكن لبعض الملاك استئجار شركات عمل مشتركة أخرى للاستيلاء على مساحات WeWork أو تشغيل نسختهم الخاصة، لتجنب آفة مبانيهم. لكن العائدات التي حصلوا عليها في البداية من WeWork تم طرحها للاكتتاب العام في عام 2021 من خلال الاندماج مع شركة استحواذ ذات غرض خاص.

مالك مبنى إمباير ستيت السيد. قال مالكين إنه كان دائمًا متشككًا في نموذج أعمال WeWork. كما أنه لم يرغب أبدًا في استخدام WeWork في مباني شركته لأنه يحشر الكثير من الأشخاص في مساحاته، مما يتسبب في الإفراط في استخدام المصاعد ودورات المياه.

“لماذا تريد التعامل مع هؤلاء الناس؟” السيد. قال مالكين.